Si María vendiera ahora el piso que compró en 2003 no se podría llevar ni un céntimo de beneficio por la transacción. Y eso con mucha suerte. La vivienda por la que abonó 130.000 euros a sus antiguos propietarios hace cinco años vuelve a costar lo mismo un lustro después. «Teniendo en cuenta que aparte tuve que pagar alrededor de 18.000 euros por las escrituras, impuestos y demás ahora perdería dinero».
No hace falta ser matemático para echar las cuentas. Una tasación realizada en 2005 decía que la casa de María, un quinto sin ascensor de 30 metros cuadrados situado en el barrio de Prosperidad, estaba valorada en 180.000 euros. Por inmuebles similares en la misma zona se vuelve a pedir hoy lo que tuvo que desembolsar ella cinco calendarios antes.
La anécdota es un reflejo de lo que cualquier lector puede comprobar con las páginas de clasificados de los periódicos. La categoría de pisos de hasta 150.000 euros, desaparecida o, en el mejor de los casos, exigua durante meses, vuelve a aglutinar numerosas ofertas en casi todos los distritos de Madrid. Además, no es demasiado exótico que vayan acompañadas del epílogo «negociable» o «precio a convenir».
EL MUNDO ha hecho la prueba con los anuncios de la ‘web’ ’suvivienda.es’. Esta semana, por menos de 25 millones de las antiguas pesetas, era posible adquirir una casa con vistas al Palacio Real, otra de tres dormitorios con una superficie de 87 metros cuadrados y hasta alguna a estrenar.
Ningún experto niega ya la realidad del mercado de pisos usados, la llamen caída, bajada o corrección. En lo que no consiguen ponerse de acuerdo es a cuánto asciende esa reducción de los precios y, lo más relevante para compradores y vendedores, en qué momento se detendrá, suponiendo que no lo haya hecho ya.
Santiago Baena, presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, se refirió a esta cuestión en un encuentro digital con los lectores de ‘elmundo.es’ la semana pasada’.’ «Mi opinión es que si se conocieran realmente las operaciones que se cierran no se produciría esta pregunta: los precios ya van muy ajustados».
El coste de las viviendas de segunda mano lo han fijado tradicionalmente los vecinos del vendedor: si el de arriba pide una cantidad, el otro no es menos. Ahora este método de valoración casero sigue siendo determinante aunque entra en juego el factor prisa por cerrar la operación.
Hace cinco años se podía comprar una vivienda de 30 metros cuadrados en el barrio de Prosperidad por 130.000 euros. Ahora, también. Muchas estadísticas dispares y una ‘burbuja’ inmobiliaria después (con permiso de los que niegan su existencia), los precios que no dañan a la retina vuelven a las páginas de clasificados, en ocasiones incluso con el apellido «negociable».
Sin ser académico ni comercial se puede hablar de las rebajas en las casas de segunda mano a la hora del café con cierto conocimiento de causa. Basta bucear a pulmón en la hemeroteca reciente de los periódicos para comprobar que el apartado de pisos en venta de hasta 150.000 euros prácticamente se había extinguido en Madrid capital o, en su defecto, adelgazado hasta límites anoréxicos.
Hoy las viviendas de 25 millones de las antiguas pesetas, y de menos, han dejado de ser anecdóticas. Se pueden encontrar en casi todos los distritos. Y es frecuente que vayan acompañadas de la frase «urge la venta».
EL MUNDO ha hecho la prueba con la oferta inmobiliaria de su portal especializado, ’suvivienda.es’. Sin salirse de ese presupuesto, tan ajustado en tiempos no pretéritos, esta semana era posible comprar casa con vistas al Palacio Real, mudarse a un inmueble de tres dormitorios con una superficie de 87 metros cuadrados y hasta estrenar apartamento.
Vaso medio lleno, pues, para los aspirantes a adquirentes. Todo lo contrario para los que tienen que ponerse al otro lado de la mesa del notario y para los que, sin tener la intención de vender en este preciso momento, sienten que su propiedad se ha devaluado en cuestión de meses.
María firmó la escritura de su piso, junto a la plaza de Prosperidad (distrito de Chamartín), a finales de 2003, tras entregar 130.000 euros al matrimonio que se lo vendió. Hasta se le habría podido pegar la etiqueta de ganga a su adquisición, ya que el banco que le concedió la hipoteca en ese momento se la tasó en 150.000 euros.
Dos años más tarde, en una simulación que le hizo gratuitamente una compañía especializada, el piso (quinto sin ascensor en un edificio de más de 50 años de antigüedad) tenía un valor estimado en unos 180.000 euros. Si ahora saliera al mercado inmobiliario difícilmente podría pedir por él más de los 130.000 euros originales y aspirar a colocarlo, según le ha sugerido el mismo asesor con el que contactó cuando lo compró un lustro antes.
«Teniendo en cuenta que en su día, además del importe de la vivienda, tuve que pagar alrededor de 18.000 euros por las escrituras, impuestos y demás, perdería dinero si quisiera venderla. Mi casa cuesta menos que hace cinco años», concluye María.
Eso sí, en este caso se ahorraría el pago de la plusvalía, «un impuesto municipal que se abona cada vez que se realiza una transmisión de propiedad de un bien inmueble sobre el incremento del valor experimentado por el terreno desde la fecha en que se adquirió hasta la fecha en la que se transmite», en el caso de que lo haya, según explican fuentes jurídicas.
Los distintos expertos no se ponen de acuerdo a la hora de cifrar el impacto de la corrección de precios que han encajado los pisos usados en los últimos meses y, mucho menos, en cuándo se va a frenar la tendencia a la baja, suponiendo que no lo haya hecho ya.
A esta cuestión intentaba dar respuesta la semana pasada en un encuentro digital en ‘elmundo.es’ Santiago Baena, el presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y, por ello, uno de los españoles que mejor conoce cómo late la calle. «Mi opinión es que si se conocieran realmente las operaciones que se cierran no se produciría esta pregunta: los precios ya van muy ajustados (…); mucho más de lo que dicen algunas encuestas [que hablan de hasta un 25%]».
Porcentajes de caída en picado al margen, la realidad tras los carteles de ‘Se Vende’ es que hoy se puede acceder a la condición de propietario en Madrid a partir de 75.000 euros, que además son negociables. El inmueble no es muy luminoso y necesita obra, pero tiene 35 metros cuadrados (cinco más que los ‘minipisos’ que en su día creó la ex ministra María Antonia Trujillo) y está muy cerca de la boca de Metro de Puente de Vallecas.
Por 24.000 euros más uno tiene la opción de olvidarse de albañiles y de elegir azulejos mudándose, por ejemplo, a Acacias, en el distrito de Arganzuela, a un estudio recién reformado. Y por 103.000 euros, «a convenir», apostilla su propietario en transición, el camión de la mudanza puede detenerse en Puerta del Ángel, distrito de Latina, en un piso de dos dormitorios.
Dentro del catálogo actual de casas asequibles también es posible encontrarlas en calles que salen en las guías turísticas de Madrid e incluso en el Monopoly. A saber, Manuela Malasaña (145.000 euros, 40 m2), Santa Engracia (150.000 euros, 35 m2) y Francos Rodríguez (150.000 euros, 32 m2). Hasta el mítico distrito de Salamanca, célebre entre otras cosas por concentrar el mayor número de visones por acera en el invierno madrileño, ofrece ahora oportunidades a las nóminas más escuetas: desde 105.100 euros, negociables además.
Sin superar el citado presupuesto tope es posible también recibir las llaves de un piso de manos de un particular que a su vez no hace mucho lo compró a una promotora inmobiliaria y que no ha llegado ni a quitarle el polvo. Por ejemplo, a cambio de 135.000 euros existe esta opción en el barrio de Numancia, en Puente de Vallecas, y en el de Universidad, en Centro.
Estos dos distritos son, además, los que aglutinan el mayor número de ofertas por un importe inferior a 150.000 euros, según el rastreo que puede hacerse en ’suvivienda.es’. En los escalones inmediatamente inferiores se sitúan Tetuán y Chamberí, aunque la onda expansiva de los inmuebles baratos va de Villaverde a Retiro.
«Vendo buhardilla reformada por necesidades del momento. Es una oportunidad», lanza sin botella al mar inmobiliario un vendedor desesperado. Está en Cuatro Caminos y pide por ella 110.000 euros. En los años en los que las grúas modelaban el ’skyline’ español este anuncio no habría durado ni una semana colgado. Y probablemente el propietario habría pedido un fajo de billetes notablemente superior.
En estas páginas inmobiliarias los expertos del ladrillo han explicado múltiples veces que el precio de la vivienda de segunda mano tradicionalmente lo han fijado los vecinos del vendedor. Si el del cuarto pide 200.000 euros por su casa, el que va a colocarle el cartel a la suya le suma otros 30.000 porque hizo reformas hace algún tiempo o porque está una planta más arriba. «Parece simple, pero es así», han reiterado siempre los responsables de las oficinas de intermediación.
Ahora el criterio vecinal sigue siendo determinante, a la par que mucho más modesto en sus valoraciones, pero ha entrado en juego otra pieza fundamental: la prisa. El que la tiene le quita unos cuantos euros a su casa aunque el de la puerta de al lado pida más que él.
Y, en contra de la ya manida frase de que «no se vende ni una escoba», las operaciones se siguen cerrando, aunque, todo hay que decirlo, a un ritmo menos vertiginoso. En la Comunidad de Madrid se traspasaron el año pasado 50.577 pisos de segunda mano, 7.062 unidades menos que el año anterior.
Ahora, eso sí, cuesta más encontrar ‘medias naranjas’ para los ‘mini-minipisos’ ilegales aunque ya no se pidan sumas abusivas por ellos. En 2003, cuando María estaba buscando casa, un sótano de 20 metros cuadrados sin ventanas en el barrio de Goya se vendió por 110.000 euros en apenas tres días.
Las medidas, como para las ‘top models’, están reguladas. Concretamente, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid estipula que los estudios no deben tener una superficie inferior a 25 metros cuadrados útiles, mientras que los apartamentos no pueden medir menos de 38.
